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LPR对房贷利率到底有啥影响?
2020-01-04

朋友圈被一个“央妈”的公告刷屏了,身边有房贷的朋友开始七嘴八舌讨论起来。原来,央行2019年12月28日上午发布一条重磅消息,存量房贷利率定价基准要改了,从2020年3月1日开始,定价基准开始转换为LPR。

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很多有房贷的朋友一脸懵,LPR到底是啥?变化体现在哪些方面?谁会受影响?如何计算?选哪个更合算?

一、贷款基准利率与LPR

商业银行按照央行发布的贷款利率作为标准,在实际发放贷款时以此利率为基准上下浮动,这个利率被称为贷款基准利率。

LPR(Loan Prime Rate, LPR)全称为贷款市场报价利率,是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。与贷款基准利率不同,LPR不是央行发布的利率,而是通过18家报价银行报价算出来的。由这18家银行对公开市场操作利率加点,在此基础上指定发布人对报价经过算数计算,从而得到的市场利率,就是LPR。LPR一个月公布一次,可能升可能降。

二、聚焦变化

房贷利率参考基准要变——之前房贷还多少,无论是上浮还是打折,都是参考这个贷款基准利率;而现在参考标准要变成LPR!

三、影响人群

此次政策是针对存量浮动利率贷款,也就是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。

通俗来讲,就是2020年前购房、商业贷款参考贷款基准利率定价的,需要注意这项新政。使用公积金贷款的购房者不受影响。

四、如何计算

原先按照贷款基准利率定价的浮动利率,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益,因而要进行转换。在转换时,老客户面临两个选择,而且只能选择一次。

第一个选择是固定利率。

房贷利率与你当前的利率水平保持不变,以后也不管LPR利率怎么变化,你的房贷利率都岿然不动。

第二个选择是浮动利率。

房贷利率在LPR基础上加点,因而会根据LPR的变动而变化。

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举个例子:

案例A:买房早,赶上打折的

央行要求,在转换时点的利率水平应保持不变,这就催生了一个等价公式。

A同事买了一套房,并幸运地赶上了房贷利率打折,即基准利率打8折,只有3.92%!即A同事之前享受3.92%的房贷利率水平,在明年切换时依然维持3.92%,只是“基准换LPR、折扣换差值”。

基准利率×打折率=实际房贷利率=LPR±X

4.9%×0.8=3.92%=4.8%±X    X=-0.88%

那么,以后未来不论LPR怎么变动,A同事的实际住房利率为:LPR-0.88%=实际利率

在基准转换LPR时不变,也就是说在选择是否切换时,换算后的利率与原利率相同。也就是这次选择转换时,加点数值将在合同剩余期限内固定不变。

央行规定,同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3月至8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。

案例B: 晚买房,遇上基准上浮的

B同事买房时已经处于楼市调控期了,房贷利率的优惠几乎不见踪迹,相反都在基准上上浮。他的房贷利率是基准上浮10%,即:

基准利率×上浮比例=实际房贷利率=LPR±X

4.9%×(1+0.1)=5.39%=4.8%±X     X=0.59%

那么,未来不论LPR怎么变动,B同事的实际住房利率为:LPR+0.59%=实际利率

五、到底选哪个划算呢?

LPR怎么变动影响两者的房贷利率?

在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

如果选择房贷利率切换LPR,假设重新定价的LPR由4.8%上浮为5%。

A同事的房贷利率为:LPR-0.88%,即5%-0.88%=4.12% >3.92%(当前房贷利率)

B同事的房贷利率为:LPR+0.59%,即5%+0.59%=5.59% >5.39% (当前房贷利率)

同样,假设重新定价的LPR由4.8%下降到4.5%。

A同事的房贷利率为:LPR-0.88%,即4.5%-0.88%=3.62% <3.92%(当前房贷利率)

B同事的房贷利率为:LPR+0.59%,即4.5%+0.59%=5.09% <5.39% (当前房贷利率)

两种变化,一目了然。

房贷期限一般是20年左右,在如此长的期限内,LPR的浮动具有不确定性。如果你的情况与上述两位雷同,你会怎么选择?

中国民生银行首席研究员温彬认为,尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价,但在预期LPR下降背景下,客户通常会选择浮动利率报价,因为加点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行,LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之走升,而如果此前签署的是固定利率,则房贷成本不变。

目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。但金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为1年,也可以选择3年或5年一切换。

其实,采用LPR定价后,市场利率变化通道打开,央行调整LPR利率就能起到作用,调控更直接有效。另一方面,新政实施后,贷款利率打折的更受益,利率上浮的相对受益较少,利率上浮多是二套房,也让民众看到国家坚持的“房住不炒”的决心。  

                             供稿/财务管理部  张 倩


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