民生集团党总支书记、执行董事兼总经理  牛犇

★编者按★

人类历史长河中，每一次重大的社会变革和进步，都伴随着思想理念的突破与创新。水发集团因改革创新而生，因改革创新而兴。水发十年征程，就是一部思想观念的突破史与创新史。在改革转型的历史关口，民生集团作为水发理念的践行者，将进一步提振信心，凝聚力量，引领创新，培育动能，为推动水发集团高质量跨越式发展贡献力量！

2016年以来的三年，是民生集团极不平凡的三年，是为建设新型民生产业投资集团打基础并取得丰硕成果的三年。以时间来丈量，3年只是沧海一粟；以事件来刻录，3年可以成为永恒。3年，民生的变革之路奔涌向前；3年，民生的改革探索从未停止。

我们在水发集团党委的正确领导下，总部各部门的大力支持下，兄弟单位的倾力帮扶下，作为集团民生产业投资主体、发展平台和经营实体，始终服从集团党委的决策部署，把发展作为第一要务，把变革融入基因血液，坚定地履行集团党委赋予的国企改革、地产转型和产业升级的平台使命。

三年来，我们实现了从无到有，从小到大：截至2019年底，权属公司达到37家，比2016年增加33家；资产超过84亿元，比2016年增长30多倍；营收超过7亿元，比2017年增长200%，总体呈现稳中向好、稳中求进的态势，具备了改革转型的良好基础。三年来，从十几个人到1000多名员工，从白手起家到近百亿资产，从单一的地产投资平台到民生产业投资平台，我们的产业领域囊括了地产产业链关联行业，康养、教育、文旅、文体、产业园区开发运营等新兴产业，土地综合整治、“三产融合”等乡村振兴产业，实现了“地产项目公司-地产开发公司-泛地产集团-民生产业综合服务集团”的华丽转身，未来还将向民生产业资产运营和资本运作平台继续蜕变。

一、启航篇：理念引领行动

为有深根藏沃土，累累硕果压枝低。

根植水发沃土，立足时代潮头。民生集团发轫于水发大厦建设，成立肇始就与水发集团的整体愿景紧密相联。前身是山东水务置业有限公司，成立于2011年6月；2016年4月，为承担水发大厦建设，盘活集团存量地产，按照集团赋予的“以地产为主业的综合性投资平台”定位，整合水发既有的土地资源，组建山东水发置业有限公司；同年12月，为适应集团化发展，更名山东水发置业集团有限公司；2018年6月，为实施战略转型，变更现名水发民生产业投资集团有限公司。

高点谋划启航，精准发力超越。2016-2017年是公司“孕育期”，我们面临“进场就是下半场”的局面：地产业正从“黄金时代”向“白银时代”过渡，中国经济下行期、地产行业周期、企业发展初期、国企改革启动期“四期叠加”；外部“地产寡头时代”来临，“头部房企”咄咄逼人，内部作为“非主业”平台，拿地难，融资难，形势多变，单纯做地产难以支撑公司和员工的长远发展。困难重重，我们何去何从？

在极狭窄的生存空间内，我们必须“稳得住、看得准、迈得开、抓得实”，在重重阻碍中“杀出一条血路”。我们汇集专业咨询机构和专家学者，召开了“地产多业态融合与创新发展研讨会”，高起点规划、高维度布局、高水平实施，精准判断行业趋势和自身位置，充分利用“后发优势”，以超前的谋划弥补资金的不足、人才的不足和资源的不足。我们虽然从地产出发，但是启航就站上了产业升级、转型融合的高点。同时将公司市场布局、产业布局、经营布局纳入整体轨道，形成快速稳定的发展状态，实现了短期“弯道超车”。

★聚焦主业快速拓展

2016年我们就提出“一体两翼”战略，在山东省内以济南、青岛等核心城市圈为重点，并在海南、京津冀、长三角及大湾区等国家战略区寻求机会。继水发大厦在济南本土市场打响“第一枪”后，公司借鉴标杆企业发展经验，立足当地，因地制宜，先后成立了菏泽、枣庄、济南、青岛等区域公司，整合当地政府资源、社会资源和金融资源，陆续开发了菏泽府前一品、枣庄澜悦龙城、青岛水发润城、济宁学府春天等一系列在当地知名度很高的地产项目。并且，公司坚持在不同区域内统一使用“水发地产”品牌，由点带面，加强“规范化、标准化”建设，每一个项目都是“桥头堡”，每一个区域都是“原子核”，各区域市场逐步积累了客户，巩固了资源，形成了品牌效应，为后来扩大产业纵深和“虚拟区域公司改革”打下坚实基础。

★整合资源合作共赢

当今不是“单打独斗”的时代，是一个合作共赢的时代，一个资源整合的时代。创造资源、抢夺资源难度很大，而整合资源、借助资源相对容易。我们高度注重视与政府平台、国有企业、标杆企业、特色民企、科研院所、专业机构等加强联系，搭建了一个多维、立体、互补的合作体系，先后与菏泽城投、青岛城投、济青建设、历城控股等地方国企建立战略协作关系，同时与中建八局、山东三箭、济南四建等建筑施工企业深度携手，激活合作动能，撬动价值链条，实现抱团取暖。例如，与青岛城投合作开发的常黄项目，已被列为山东省棚户区改造实施项目，虽然规模不大，但是作为区域市场拓展支点，通过用足用好合作方优势，能够高效连接政府资源，辐射其他项目及产业，对我们在青岛长期发展提供不竭助力。再如，与兄弟平台齐鲁水务集团、地方龙头民营企业山东儒辰集团合作开发的枣庄水辰君悦府，既贯彻了水发内部协同要求，还通过“三权分立”激发了项目活力，是混合所有制改革的有益尝试。

★提前布局转型融合

在行业“大换血”“大混血”的时候，任何公司都不能固步自封。我们在初期就不拘于地产，不断发现、探索、布局新业态和新产业，并购了意匠设计院，与区域龙头企业合作成立水发建安、水发明德物业等地产产业链专业公司；注册成立了水发教育、水发旅游、水发文化等产业公司。虽然步步艰辛，但是这种“有意下闲子”的布局，形成“星火燎原之势”，为产业转型埋下了伏笔。

二、乘风篇：求变闯出新路子

君子弃瑕以拔才，壮士断腕以全质。

2018年，注定是不平凡的一年，历史透过一个重要时刻，标注下鲜明的印记。“房住不炒”的大命题陡然落地，“中国房市故事”渐行渐远，一个融合新与旧、创新与发展的“美好生活图景”悄然勾画。

顺势求变。在传统地产出现蹉跎后，我们顺应国家政策，及时调整策略：2018年4月召开系列高管会，初步确定“地产+产业”发展方向；5月，在知名咨询机构——博志成主导下，召开两天闭门研讨会，将之前零散思维系统化，模糊思路清晰化；并于6月份在公司名称上率先“去地产化”，变更为“水发民生产业投资集团有限公司”，比标杆企业提前半年。下半年，调整编修了《三年发展规划纲要》，明确战略定位、发展使命、企业愿景、产业构成、规划目标和保障措施，为公司长远发展指明了方向，让我们在“乱花迷眼”的大环境中保持发展定力。

化茧成蝶。时至今日，我们的潜力蛰伏和辛勤耕耘实现了“爆点突破”，集团体系逐渐清晰，开发模式基本成熟，区域市场日趋巩固，多产业协同态势初现。水发大厦提前交付入驻，掀开了水发集群发展新篇章；枣庄澜悦龙城、水发颐和园站稳了鲁南根据地；青岛水发实业把战线推到黄海之滨，并沿着海岸线徐徐开展；海南保亭紧随国家“一带一路”脚步，积极试验康养、旅游与地产的融合发展；从意匠设计院、水发建安到明德物业，完成了地产业“全链条闭合”；实验学校擦亮了水发教育品牌；《北斗风云》填补了水发文化产业空白；骏腾文体、国际赛马场、桔子水晶酒店等一系列文旅项目蓄势待发，成为一张张靓丽的民生名片；乡村振兴产业开始发力，在菏泽、德州大力拓展土地综合整治业务，并与国开行四川投资公司、云南褚氏农业合作打造“共享农庄”；康养产业更是从聊城千岛山庄出发，一直走向了济南、东营、莱州、上海、江西……2019年水发盛世康养斩获“中国养老十大品牌”，旗下东营胜利颐养中心被山东省政府确定为“全省首批医养结合典型案例”。

民生人始终聚焦主业、致力转型、融合发展，尝试打通民生产业“任督二脉”，筑牢“黄金结合点”，逐步成长为水发版图中兼具公益性、多产业协同、市场化程度较高的骨干企业之一。

民生集团发展历程表明，只有坚持党的领导，坚决执行集团党委的决策部署，紧扣时代主题，顺应历史趋势，勇于担负职责使命，生动诠释“在历史前进的逻辑中前进、在时代发展的潮流中发展”的规律，才能不断发展壮大。

三、破浪篇：在变革中重生

又是一年冬风劲，却见春潮滾滚来。

知大势者，可行高远。当前和今后一个时期，是全面建成小康社会决胜期，全面深化改革攻坚期。中国经济进入“下半场”，从高速增长转向高质量发展，从以投资、出口为驱动的工业化时代向以消费、内需为核心的服务业时代转型。

认知新矛盾。房地产从“蓝海”转向“红海”，不仅充分表明“市场经济本质上是过剩经济”的观点，而且推动出现了许多新变化、新矛盾。业态上从“以房为纲”变为“全业态整合”；供应上从“满足住房基本需求”变为“产品、服务及价值的高质量供给”；竞争上从“春秋战国”变为“寡头垄断”；产品上从“单纯物理空间”变为“生态绿色智能系统”；管理上从“粗放管理”变为“精准管理”；服务上从“物管服务”变为“美好生活服务”。

把握新需求。习近平总书记指出：“只有积极承担社会责任的企业才是最有竞争力和生命力的企业”。工业时代的民生是衣食住行，中国经济进入“下半场”，民生核心就是娱教医养。提供优质的产品和服务是第一位的，这是企业的立身之本，也是我们的生存之道。    

确立新目标。今后一个时期的中心任务是：在水发集团党委的坚强领导下，认真贯彻党的十九届四中全会精神，紧紧围绕“始终体现党对国企的核心领导、始终成为社会稳定的基本力量、始终承担引领发展的长子责任、始终实现国有资本的扩能增效”的“水发四大使命”，建设民生产业领军型企业集团，勇当水发集团民生产业“再出发”的“推进器”。

四、扬帆篇：民生集团再出发

雄关漫道真如铁，而今迈步从头越！

未来，改革转型是我们亟待解决的重大课题。没有企业改革就没有当下持续发展的动力，没有产业转型就没有未来立足的支点，没有资本运作就没有长远腾飞的翅膀！完成新使命，达成新目标，无外乎三条路：第一有进有退，第二改革赋能，第三产业升级。

一是有进有退，争做“后地产时代”的创新者。

根据上级“聚焦主业”和“去地产化”要求，实施“产业、区域、优势”三个聚焦。虽然我们有了一定基础，但是人、钱、地等核心要素薄弱，战略力、产品力、运营力、服务力还有差距。初期由于市场不确定性和投资盲目性，在个别不合适的区域、不合适的项目上形成“蜗牛”、“血栓”和“出血点”，必须痛下决心，按照“有进有退、有保有压、有增有减”原则，及早退出，及早盘活，及早变现，把宝贵资金投向更好的产业和区域。所以，我们未来的战略是：

★短期聚焦“存量去化完成积累”。坚持“立足山东深度耕耘，面向全国适度布局”战略，重点布局济南和青岛等高附加值区域，抓住三四线城市刚需及改善需求，实施区域深耕，完成原始积累；通过逐步去化纯地产资产，为产业体系提供支撑，为水发集团融资和主业发展创造条件。

★中期聚焦“产业社区”主业。通过物理空间建设运营，打造“产业孵化器”，将地产由主导产业变为基础产业；公司由单纯的开发商、投资商和建设商向民生产业资源整合商、美好生活综合服务商、城乡生活服务运营商转变。

★长期聚焦打造“资本平台”。与中国科学院、南京大学等科研院所合作，在为科技型企业提供物理空间的同时，通过产业筛选甄别，开展股权合作或战略投资，进军科技型、成长型、未来型产业，由“管资产”向“管资本”过渡，走“产业社区+潜力产业”的可持续发展道路，打造“民生产业资本运作平台”。

二是改革赋能，争做国企改革的先行者。

当下，国企改革大潮汹涌澎湃。改革之变，是追求质量效益之变，更是发展方式之变；是全面之变，更是深层之变。

2019年作为“水发改革元年”，水发集团重整旗鼓再出发。民生集团承担了改革试点任务，就是在地产进入“不确定时代”、国有企业“去地产化”的大背景下，靠改革解决管理体制、管控模式、用人机制、考核激励等方面的矛盾制约，激发内生动力，在重重不利因素中杀出重围，实现浴火重生。因此，我们必须“准确识变、科学应变、主动求变”；必须放弃纯地产思维，建立产业思维、运营思维和资本思维；必须加快推进混合所有制改革；必须加快建设产业转型的功能性平台；必须加快完成内部优化整合；必须加快形成以母公司资本管控与子公司自主经营相结合的现代企业集团管理构架。

下一步，我们将按照集团党委的安排部署，以混合所有制改革为突破口，以“混”为手段，以“改”为目的，全面落实“星团式管理”、中长期激励、员工持股、职业经理人制度等改革措施，争取率先突破。改在思想观念上，牢固确立“分权制约、独立主体、职业运营、效益决定”的观念，以思想观念的大改变为改革扫清障碍、开辟通道；改在体制机制上，建立健全各权属公司股东会、董事会、经理层和监事会，形成权责明确、运转协调、制衡有效的决策、执行和监督机制；改在运营管控上，理顺管理架构，加大放权力度，精简机构人员，让民生本部从繁冗的“保姆”模式中退出来，更好地聚焦到战略决策、资本运营、监督协调和标准制定；改在能力转型上，按照“市场化选聘、契约化管理、薪酬差异化、市场化退出”的要求，构建“用人看需求、晋升凭能力、薪酬看绩效”的市场化新机制，逐步打破“员工能进不能出、工资能升不能降、干部能上不能下”的怪圈，切实在与市场化接轨中建设强企优企大企，履行好集团党委赋予的改革试点使命。

三是产业升级，争做行业进步的领跑者。

近年，传统产业增长乏力，战略新兴产业、现代服务业、现代制造业方兴未艾。我们将充分利用“行业大洗牌”、“业态大升级”的有利时机，以十九大和十九届四中全会精神为统领，积极响应国家加快新旧动能转换、新型城镇化建设、乡村振兴等系列战略部署，认真贯彻集团高质量发展要求，依托集团资源优势、资金实力及品牌影响力，持续加强“四个联系”，以新技术、新产业、新业态和新模式，不断丰富“产业社区”实践，争做行业进步的领跑者。

★始终以“满足人民群众美好生活需求”为根本遵循。

党的十九大报告指出,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。党的十九届四中全会进一步明确了坚持和完善统筹城乡的民生保障制度，满足人民日益增长的美好生活需要的思想，要求必须健全幼有所育、学有所教、老有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶等方面国家基本公共服务制度体系，满足人民多层次多样化需求。

★始终“创领美好生活”，打造高水平产业社区。

在国家大力推动新型城镇化、乡村振兴的大背景下，产业社区能将产业空间形态与城市和乡村的各个层面有机融合，是未来城乡发展的创新空间模式，也是行业升级的“蓝海”和重要方向。

产业社区具有“产业”和“社区”双重属性：产业聚集人才，是社区形成的基础；社区为产业赋能，实现生产端、生活端、生态端的有机结合，自成体系、自我生发。相较传统产业园：它打破了地理边界，空间更加开放，企业生态更加多元，社群交流更活跃。同时有效解决了传统产业园“重生产发展，轻生活服务；重项目数量，轻企业协作；重地理集中，轻产业集聚”等诸多痛点。

▣在发展方向上，产业社区分为都市型和乡村型：

○都市型。它不是普通的城市社区，而是以“人以类聚、产以链接、产城融合、职住平衡、智能智慧”为导向，统筹产业功能与城市功能，围绕主导产业个性需求，融入城市的生活功能，通过信息化、智慧化手段，把生产科研、现代服务业以及与老百姓生活相关的教育、康养、医疗等有机结合起来，成为集研发、生产、居住、消费、人文、生态等多种功能于一体的新型城市社区。我们把“产城人”联通起来，既能发挥地产基础性功能，又能实现产城一体式发展和自身产业升级。

通俗地讲，“产业社区”就是“生活社群”和“产业社群”的深度结合体。从“生活社群”看，通过构筑“15分钟生活圈”，工作和生活在同一社区，就业者在工作上，不用长途通勤；在生活上，孩子上学、居家购物、医疗养老、生态休闲等需求都能就近“一站式”满足，宜居宜业宜学，这就是“美好生活”。从“产业社群”看，关联企业集群发展，在社区内就有上下游企业和金融、办公等现代服务业，宜商宜驻宜成长，这就是“产业协同”。我们的济南地理信息产业园和徐州基于Power8架构的生命科学、智慧产业服务园建成后，将呈现出产业社区的新形态。

○乡村型。发展新兴产业,促进“三产融合”是落实国家乡村振兴战略的根本途径。山东省已经把发展绿色生态的现代高效农业，列为新旧动能转换重大工程“十强产业”。我们要统筹好“三产融合”与“三农问题”（农业、农村、农民）、“三生问题”（生态、生活、生产）的关系。一方面，推动乡村产业升级。带着与“三产三农三生”息息相关的产业去乡村，促进农业种植养殖、农产品深加工、现代农业服务体系化，摸索田园综合体、共享农庄、农业仓储物流等新业态；我们与国开行四川投资公司、云南褚氏农业合作打造的“四川仁寿现代柑橘产业园”，就是统筹“三产融合”与农民致富的生动实践。另一方面，提高乡村产业维度。结合土地综合整治，探索建立土地增减挂钩指标交易平台，发挥好资本与权益的交互催化作用，促进农村产权流动，释放农村资本活力。同时，注重平衡生产生活和生态环保。依托水发集团丰富的“农林水”业态和民生综合服务集群，广泛协同兄弟平台，拓展农村小微型供水改造、污水处理、河道整治、土壤修复、垃圾处理等业务，健全完善各类生产生活设施，引导现代产业、功能、服务向农村延伸,推动农村向城市社区转变,这与山东省新旧动能转换要求和水发集团战略方向是完全符合的。

▣在体系搭建上，产业社区坚持“产业先导，运营为要，服务赋能，资本带动”的原则，围绕“以物理空间为载体、以运营服务为驱动、以民生资本运作为终极”的“三角价值链”，旨在建设“空间×产业×人才×资本”的“360度产业社区体系”，全方位满足产城融合的深度需求，在金融资本、资源服务、平台整合的多方助力下，大力发展总部经济、办公经济和智慧经济，打造“产业孵化器”，为入驻企业创造最佳发展场景，让企业愿景轻松链接产业未来！

○坚持产业先导，“引凤筑巢”。

没有产业只能是“空心社区”，这是传统产业园的“痼疾”，所以必须坚持产业先导。只有产业导入到位，社区就有了“核心”，才能根据主导产业的个性需求进行针对性规划，进而发挥聚集优势和协同作用。要做到“三个符合”：与当地政府的发展规划相符合，与产业自身特定发展规律相符合，与民生集团战略布局和改革转型相符合。特别是导入新能源、新装备、新材料、人工智能、生命科学、高端金融等高新技术业和现代服务业，重点关注“独角兽企业”、“瞪羚企业”和高成长中小科技企业。这一点，我们已经在济南地理信息产业园和徐州淮海生命科技园先行试点，“有的放矢”，明确主导产业，避免了投资的盲目性。

○坚持运营为要，服务赋能。

打造产业社区，物理空间开发运营和民生特色服务体系建设是关键切入点，也是我们初期发挥的基础功能。当然，我们作为“美好生活的创领者”，不仅单纯提供办公楼宇、住宅公寓等硬件设施，还有生产、生活、生态配套体系，甚至包括社区文化氛围、创新机制、运营服务等软环境建设。所以，我们的产品是一种理念和服务，一种现代社区系统，一种令人向往的生产生活方式。

首先，任何产业都是建立在一定的物理空间之上的。我们通过物理空间开发运营，既能丰富业态，又能增强“管资产”的能力，这将是重要的利润点。但是，我们不会满足于“坐地收租”或“售卖服务”，还要坚持“轻重结合”，在开发运营中摸索可复制的经验模式，为今后输出管理、团队和品牌，进行轻资产操作做铺垫。

其次，赋予产业社区生命，实现美好生活是我们不断探索的终极课题。我们打造了“133”民生特色服务体系，以“创领美好生活”为“一个中心”，聚焦便捷、智享、美好内涵，坚持人本化、数字化、 生态化“三大价值导向”，构建以生活服务、智享生活、诗画场景“三大集成系统”，把与客户的每一个接触点都用标准动作规范下来，打造有生命力、舒适感和品质感的社区。这将主要通过市场解决，解决不了我们自行投资打造。

社区尊享生活。包括便利生活服务，更舒适的居住条件,更精细的物业服务,更便捷的社区商业；文化教育服务，实现幼有所育、老有所学；医疗保障服务，提升生命健康质量；养老服务，实现“居家养老”。同时将客户、商家和社区有机连接，营造线上线下全渠道的服务体验，形成社区氛围。

社区智享生活。包括智慧社区生活服务系统、智慧家居系统、科技健康体系和智慧新能源低碳系统，让更为安全、舒适、便利、节能、健康的人性化的未来生活图景跃然眼前。

社区诗画生活。包括归家系统、场地空间系统和生活舒适系统。生活场景自由定制是更高级的形式，它让人们解放双手、摆脱琐碎；它懂得尊重每个人的感受，让房子不再是家庭生活的容器，而成为生活的一部分。

○坚持资本带动，推动“自我升级”。

打造产业社区也是我们寻觅商机、学习标杆、布局未来的平台，最终目标是完成“管资产”向“管资本”转变，打造新型民生产业投资平台。

一方面，落实水发集团资产证券化要求，以盘活存量和自持物业为基础，搭建产业投资和金融投资专业团队，用好用足资本市场和金融工具，推动优质资产打包上市，实现产业资本和金融资本的互相转化，深度结合。另一方面，在初期做好建设方和运营方的同时，积极介入具有高科技含量的先进制造和前沿产业，选取朝阳行业或者行业名列前茅的优秀企业，采取资产入股、物业入股和资本入股等多种方式，开展投资合作，向“民生产业资本平台”转变，在更高的层次、更高的效益上实现国有资产更大跨度的保值增值和扩能增效。同时，通过与优秀者同行，由过去粗放型发展转为精细化发展、技术化发展、内涵式发展，由过去拼资金拼地盘拼时差转为拼技术拼服务拼标准，实现螺旋进阶式发展。

总之，无论时代怎么变，人们对优质产品和服务的核心诉求不会变。我们将通过一系列有组织、有计划的产业升级、运营升级、产品升级和服务升级，实现自身的发展升级，更好地满足客户的美好生活需求，达成“善利万物，创领美好生活”的企业使命。

“千秋功业才几步,康庄辟就路正远”。民生集团改革转型的序幕已经拉开，在这个事关事业前途的关键时期，我们将坚定地站在集团党委的旗帜下，进一步强化自我革新的意识，奋发有为，破旧立新，以时不我待的紧迫感和舍我其谁的使命感，抢抓机遇，积蓄动能，坚决打赢全面深化改革攻坚战，为水发集团高质量跨越式发展作出新的更大贡献。

（转自《山东水发》39期 2019年12月28日出版）